Egy ingatlan eladása esetén nem biztos, hogy először az adózás fog mindenkinek az eszébe jutni. Ilyenkor sokkal fontosabb, hogy az ügyvédnél minden papír aláírásra kerüljön, a vásárló kifizesse az ingatlan ellenértékét és hogy a szállítók időben érkezzenek és a megvásárolt ingatlan is készen álljon az új tulajdonosok fogadására. Talán az ingatlan értékesítésből származó jövedelem adózása az utolsó amire gondolunk.
Mekkora adófizetési kötelezettséggel kell számolnunk, ha ingatlant vásárolunk?
Először is tisztába kell tennünk azt, hogy ingatlan eladása után adót kell fizetnünk, míg vásárláskor úgynevezett vagyonszerzési illetéket. Mind a kettő szempontból teljesen lényegtelen, hogy egy tanyáról, egy lakásról vagy esetleg egy hétvégi házról van szó. Mindenképpen fizetnünk kell a tranzakció után. Az adózásról és az illetékek megfizetéséről mindig az éppen aktuális hatályos jogszabályok rendelkeznek, amelyek természetesen bármikor megváltozhatnak. Ennek érdekében még a tranzakció előtt érdemes utána nézni az éppen aktuális jogszabályoknak, adózásnak.
Ingatlan eladásakor akkor kell adót fizetnünk, ha abból jövedelmünk származik. Ez azt jelenti, hogy ha az adott ingatlannal kapcsolatban több volt a költségünk, mint amennyiért értékesítettük, akkor nem kell adót fizetnünk. Ha azonban a szerzés értékéből kiindulva az eladási érték sokkal magasabb volt és hasznunk keletkezett az eladásból, akkor biztosan kell adót fizetnünk.
Mi számít a szerzés időpontjának?
A szerzés időpontja az a dátum amikor a kérdéses ingatlant megvásároltuk vagy esetleg megörököltük, azaz amikor az örökhagyó elhalálozott.
Mi számít bevételnek?
A bevétel minden esetben az az összeg lesz, amely belekerül az adásvételi szerződésbe, tehát amennyiért továbbértékesítettük az ingatlant.
Milyen költségeket tudunk levonni?
Ingatlanok esetében költségként számolható el:
- a megszerzés összege, tehát amennyiért megvásároltuk az eladásra szánt ingatlant
- ügyvédi költségek
- vagyonszerzési illeték
- az esetleges értéknövelő beruházások, amelyek már azután keletkeztek miután tulajdonunkba került az ingatlan. Ilyen lehet egy fűtéskorszerűsítést, egy teljes nyílászáró csere stb.
- az ingatlan eladásával kapcsolatba hozható költségek, mint pl. ingatlan közvetítő díja, a fényképezés díja, a tulajdoni lap díja, a különféle hirdetésekkel kapcsolatos díjak.
Mely összeg után kell adóznunk?
Adózni a bevétel és költség között megmaradt összeg után kell. Tehát a bevételből kivonjuk a költségeket és ezután megkapjuk a jövedelmet. Azonban ez még nem a fizetendő adó összege.
Ingatlan eladás adózásánál nagyon sokat számít az, hogy az adott ingatlan mióta van a tulajdonunkban
Miután megállapítottuk a jövedelmünket nézzük meg, hogy mikor vásároltuk meg az adott ingatlant. Ha a szerzéstől számított 5 éven túl értékesítjük az ingatlant, akkor nem kell adót fizetnünk utána. Ha viszont előbb, akkor az alábbi összegek tekinthetők jövedelemnek:
4. év 30%
3. év 60%
2. év 90%
1. év 100%
0. év 100%
Nézzünk egy példát is. Áron 2021-ben 35 000 000 millió Forintért vásárolt ingatlant, amelyet 2023-ban azaz 2 év múlva értékesített 40 000 000 Forintért. Most a helyzet megkönnyítése érdekében nem számolunk semmilyen kiadással csak a szerzés értékével. A két összeg között a különbözet 5 millió Forint, azaz ennek a 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni. Ez pedig 4,5 millió Forint.
A házak vagy lakások eladása után 2023-ban 15 % szja-t kell fizetni, azaz a 4,5 millió Forint után, ez pedig 675 000 Forint. Tehát a 40 000 000 Forintos ingatlanértékesítésből Áronnak összesen 39 325 000 Forintja marad meg bevételként. A vételi árhoz képest, tehát 4 325 000 Forint haszna keletkezett az ingatlan értékesítése után.
Mi lehet még segítségünkre, ha az adózásra vagyunk kíváncsiak?
Ma már nagyon sok ingatlan adókalkulátor áll rendelkezésünkre, amelyekkel kapcsolatban, ha szerencsénk van, akkor folyamatosan frissítésre kerülnek. Ha azonban sem magunkban sem pedig a kalkulátorokban nem bízunk, akkor keressünk fel egy ügyvédet vagy egy ingatlanértékesítéssel foglalkozó szakembert, aki minden bizonnyal teljes körű felvilágosítást fog adni.
